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WeWork跌落神坛,共享办公跑不通?


曾经被软银看好的联合办公地产公司WeWork,尽管成功上市,但跑马圈地、烧钱扩张的模式却难以为继,再加上经济周期、新冠疫情、远程办公"三座大山"对联合办公的发展环境挤压,WeWork持续巨额亏损,甚至面临退市风险。在共享办公领域,WeWork的处境并非个案。过去在资本加持下,一批共享办公企业涌现。然而,当热潮退却、没钱可烧之后,企业的盈利能力成了摆在面前最大的问题。

股价新低

当地时间17日,WeWork股价暴跌24.7%,一度跌至历史最低点0.258美元,收盘价为0.264美元。消息面上,该公司突然更换了首席执行官,瑞穗银行的分析师将WeWork的评级从买入下调至中性。

前一天晚上,WeWork宣布大卫·托利将于5月26日被任命为临时首席执行官,现任首席执行官兼董事长桑迪普·马斯拉尼将在备受争议的创始人亚当·诺伊曼离职后卸任。瑞穗将WeWork目标股价从1.75美元下调至0.3美元,接近当前股价。他们还预计,在2025年底之前,该公司的自由现金流不会为正。

分析师在一份报告中写道:"我们认为,首席执行官的变动具有破坏性,尤其是在当前宏观经济形势不利的情况下。"过去两个月,企业裁员和破产数量增加。"我们认为该公司基本业务,特别是入驻率目标是无法实现的,这将导致更高的现金消耗,并最终推动对外部资本的需求。"

0.3美元的股价,和WeWork曾经的高估值相比显得十分渺小。2019年,WeWork是新兴企业独角兽的现象级公司,弘毅资本、软银集团、挚信资本、淡马锡控股等均曾为其注资。彼时,WeWork估值达470亿美元,被认为是继Uber之后的美股第二大IPO。

2021年3月,WeWork宣布通过与特殊目的收购公司(SPAC)BowX Acquisition Corp合并的方式上市,包括债务在内,这笔交易为WeWork估值约90亿美元。

2021年10月21日,WeWork以SPAC的方式在纽交所挂牌,发行价为10.38美元/股,开盘价达11.28美元/股。据不完全统计,自成立以来,WeWork累计获得了超过80亿美元的融资。

值得一提的是,作为WeWork的大股东,软银集团曾计划在2019年11月份按照19.19美元/股的价格收购价值高达30亿美元的WeWork股票,其中包括公司的联合创始人、前任首席执行官亚当·诺伊曼手中高达9.7亿美元的股份。最终,软银还是决定放弃30亿美元对WeWork的要约收购。

连年亏损

WeWork成立于2010年,与新概念"共享办公"一同成长起来。其商业模式是长期租赁办公空间,并将其拆分成多个短租合约转租给其他公司。"我们一直领导未来的灵活工作方式。无论您是一个人的团队,还是发展中的初创公司,抑或是财富500强企业,我们都能提供符合您工作方式的灵活解决方案。"WeWork官网显示。

然而,随着共享办公行业竞争愈发激烈,市场却似乎并没有站在"未来"这一边。有分析人士表示,疫情对WeWork带来重大打击,市场减少了对共享办公空间的需求。WeWork在过去几年里通过与商业房东重新谈判和终止租赁来削减成本,但该公司仍背负着巨额债务。

自上市以来,WeWork一直在努力实现季度盈利。公司此前披露的财报显示,去年第四季度WeWork营收为8.48亿美元;净亏损5.27亿美元。从2022年全年来看,WeWork的营业收入为32.45亿美元,净亏损22.95亿美元;而2021年营收为25.7亿美元,净亏损为46.32亿美元。

"共享办公的商业模式主要依赖赚取空间的单位面积。一旦竞争激烈,就很难维持盈利。在这样的情况下,尽管行业内企业在不断努力提高效率和减少成本,但是由于市场上存在过度供应和价格战等因素,这些举措并没有带来明显的改善。" IPG中国首席经济学家柏文喜对北京商报记者表示。

相较其他"共享经济"的轻资产运营,WeWork属于重资产业态,它首先需要垫付钱,从房东手里拿下房子的长期使用权,然后通过向企业和个人短期租赁赚取差价,而这种模式则相当依赖现金流。

此外,由于与新兴产业息息相关,共享办公极易受到科技公司裁员等影响。WeWork今年初表示,计划在全球范围内裁撤300人,还宣布退出美国40家门市。

从大热到遇冷

种种窘境下,WeWork面临着退市风险。该公司日前表示,已收到纽约证券交易所发出的违规通知,因为其股价连续30个交易日收于1美元以下。WeWork表示,该通知不会立即导致该公司退市,该公司将有六个月的时间恢复合规。

在共享办公领域,WeWork的处境并非个案。空置率过高,无法摆脱亏损、迟迟难以盈利"上岸"成为行业普遍状况。

主流玩家中,优客工场、筑梦之星、办伴等企业至今未实现盈利,优客工场、堂堂加、筑梦之星新近财报数据显示,2022年上半年三者净亏损分别为2.52亿元、1.29亿元以及552.22万元。

其中,成立8年多、被视为中国版WeWork的优客工场经营难言乐观。财报信息显示,2021年,优客工场营收10.58亿元,净亏损达19.96亿元;2022年上半年营收2.97亿元,净亏损2.52亿元,累计亏损金额持续增长。

为了生存,不少企业开始选择和地产商、物业联合经营的轻资产模式以降低成本,也有企业更加注重多元化的收入来源,开拓广告、数字化服务等领域。优客工场创始人毛大庆就曾说,他的工作重心是坚定不移地发展轻资产。

在转型的过程中,毛大庆也做过很多尝试,包括去卖包子。对于跨界到餐饮,毛大庆曾对外界解释道:"优客工场庞大的会员体系,不仅构成了丰富的线下场景和流量入口,同时也蕴藏着巨大的消费需求。"

柏文喜认为,共享办公的未来是毋庸置疑的,而且市场需求是真实存在的,尤其是对一些创业类企业和小微企业更是如此,但在实践中似乎并没有跑通,也就是持续亏损和不赚钱,导致其无法继续玩下去,这当然和之前资本过度追捧之下的行业过热与估值过高问题有关,但也要求行业再度理性回归到以现金流和盈利为中心的模式。

北京商报记者 方彬楠 赵天舒

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