金茂“贪杯”劲酒

时间： 2023-11-30 02:24     浏览量：508

来源：地产深度报道

大约半个月前，碧桂园服务与国台酒业举办了一场战略合作发布会，他们要联合打造一个名为“健康饮酒进家庭”的项目，并在发布会上推出了首款坛装酒——国台家宴酒。

物业与白酒的跨界联合释放出一个信号，这两个进入存量竞争时代的行业正努力寻求新的增长点。而突围之道不止于此，除了抱团亦可借道，在房企流动性枯竭、行业资金趋紧、政策面放松的当下，已经有手握资金的酒企下场“抄底”，激流勇进。

11月24日晚间，金茂披露了一则收购事项，借此介入了苏州一宗土地的开发建设，交易的另一方中有几位自然人——吴少勋、吴波、吴晓敏，他们是劲牌有限公司的三位股东，其中吴少勋是持股99%的实控人。

这场交易揭开了劲牌公司房地产业务的冰山一角，梳理看来，地产布局囿于湖北的吴少勋正试图将触角伸向更远的地方。

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两度交易

金茂此番收购的地块位于江苏省苏州市，是苏州六批次中唯一一块触顶摇号的地块。

10月18日，苏州六批次土拍开拍，上架的11宗涉宅地全部出让，揽金近137亿元，其中狮山64号地块热度最高，引来十余家房企竞拍，经过93轮报价后触及上限价34.93亿元，进入摇号环节。次日，摇号结果出炉，幸运儿是南京耀方，成交楼面价30475元/平方米。

根据公开信息，南京耀方的背后是湖北正煊联慧股权投资基金管理有限公司和武汉正煊资本投资有限公司，二者分别持股70%、30%，明面股权结构上与金茂没有任何关系，但彼时业内已有声音认为，南京耀方只是“马甲”，该宗地最终的归属还是金茂。

金茂此后的动作也佐证了外界的猜想。

拿地后没几日，金茂对外披露了一则关于提供借款的公告，内容大概是其间接全资附属公司金茂天津与南京耀方签订借款协议，前者同意向后者提供总金额不超约24.45亿元的借款，并按3.45%计息。这笔资金根据狮山64号地块尚未支付的土地出让金以及开发该地块的短期资金需求而定，为作担保，南京耀方将同意将所设立的全资附属项目公司——即新茂置业全部股权质押给金茂天津。

当时的公告中还提到，“金茂天津向南京耀方提供借款有利于集团与南京耀方深入落实该地块权益收购潜在合作各项事宜，为集团在苏州市获取优质土地资源储备奠定基础”。

这次收购其实早有预兆。

按最新的收购公告中所言，金茂间接全资附属公司宁波宁兴将向南京耀方收购新茂置业51%的股权，并向新茂置业缴付注册资本约18.82亿元，同时提供前期启动资金股东投入约0.46亿元，合计19.28亿元。

交易达成后，宁波宁兴及南京耀方将分别持有新茂置业51%、49%股权，新茂置业将成为金茂非全资附属公司，狮山64号地块剩余约11.55亿元的土地款及相关税费由被收购后的新茂置业支付，资金来源于两位股东缴付的注册资本。

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金茂的“算盘”

对于此前的借款事宜，截至公告日，金茂天津已经向南京耀方提供了约24.45亿元的借款，股权转让协议签订后这部分借款将分为两部分偿还。

其中，12.47亿元将转为宁波宁兴对新茂置业的债权，由新茂置业予以偿还；剩余的11.98亿元由南京耀方偿还予金茂天津，此前约定的利息予以豁免，但南京耀方需按照年化8%的利率就该部分金额向金茂天津指定主体支付资金占用费，对应约0.96亿元。

金茂如此费心地曲线摘地无外乎看中了地块背后的利润空间，同时亦完成了在苏州的补仓。

截至今年6月末，金茂在苏州只有3个在售项目，分别为位于相城区的苏州春和万象雅苑，以及位于太仓市、张家港市的苏州御湖上品、苏州张家港智慧科学城。

狮山64号地块则位于高新区，成交楼面价30475元/平方米，规划计容建筑面积约为11.46万平方米，地理位置优越，板块内交通、医疗、教育、商业配套十分成熟。建设要求方面，该地块要求住宅户型面积（包括公摊及套内面积）不小于140平方米，其中户型面积170平方米以上的户数不小于地块总户数的40%，且住宅装修成本要在3000元-6000元/平方米之间。

这些都意味项目的定位大概率为高端改善盘，溢价空间可观，另一方面该地块周边在售项目不多，倒挂明显。

公开信息显示，在售的建发朗云均价4.38万元/平方米，建发·缦云华庭均价约4.8万元/平方米；二手房来看，周边大户型二手房均价在3.5万-5.3万元/平方之间，个别楼盘如九龙仓邂湾澜庭11月份挂牌均价达到5.33万元/平方米，狮子山澜院（东区）挂牌价格达到6.92万元/平方米。

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劲酒“抄底”

抛开上述情况不谈，整场交易中另一个关注点是金茂此次选择的合作伙伴，即南京耀方背后的劲牌有限公司（下称“劲牌公司”），外界对它可能不太熟悉，但该公司旗下的劲酒可以称得上的家喻户晓。

根据公开信息，劲牌公司创建于1953年，前身为大冶县新建酒厂，曾先后五次更名。该公司于1978年开始研制滋补酒，后相继推出莲桂补酒、长寿酒、御品酒等，从此走上了传承养生草本酒的道路，“中国劲酒”则是在1989年诞生上市，被视作第一款真正意义上的保健酒。

1993年，相声演员姜昆喝着劲酒出现在电视荧幕中，一句“劲酒虽好，可不要贪杯呦”让消费者记住了这个品牌，极大提升了劲酒的认知度，逐步从区域品牌跨入了全国知名品牌的行列，1996年实现年销售收入近8000万元。

但好景不长，随着酒厂实施股份合作制改革，公司再次陷入困境，并于1998年完成改制，进入新的发展时期。截至目前，劲牌公司已经拥有了“保健酒、草本白酒、中药业”三大业务板块，对应“中国劲酒、毛铺酒、持正堂”三大核心产品品牌。

保健酒也是劲牌公司最广为人知的标签。

酒类分析师肖竹青在采访中告诉《国际金融报》记者，劲牌公司的保健酒板块去年已经做到80亿规模，毛铺苦荞酒的规模也已达到40亿。白酒行业分析师蔡学飞也指出，保健酒市场非常小，整体容量大概在200亿左右，如今劲酒市占率已经超过50%。

然而近年来随着提价和酒质等问题发酵，劲酒在市场上已不复往昔荣光，最直观的表现在于其存在感减弱，商超铺货量减少，网络端关于其为何“没人喝”、“销声匿迹”的发问声不断。

主营业务陷入颓势之下，劲牌也开启多元化布局、加码房地产。

有相关报道指出，自去年开始，劲牌公司便走出湖北，将投资触角伸向苏州、南京、杭州等地，其按权益比例所对应的土地款超过了30亿元。

为操盘这些项目，劲牌公司找了不同的合作伙伴，比如去年在南京土地市场驰骋的金基集团，劲牌公司透过武汉煊鑫投资有限公司参与开发了金基瞻月府、中北金基涵樾府两个项目；杭州方面，劲牌公司和湖北联投成立了一家合资公司，与华发、华润一同开发了翡云润府。

对于在房地产业务的后续发展，劲牌方面向《国际金融报》记者表示，不会转投房地产业务，“劲牌还是专注于深耕酒业发展”。